Als die Hamburgerin Ilona Ionescu den Schritt in die Selbständigkeit wagte und vor anderthalb Jahren eine Agentur für die Vermittlung von Sportgeräten in Fitness-Centern eröffnete, war sie ein Ein-Frauen-Betrieb. „Ich hatte einen guten Geschäftsplan, und ich brachte Fachkenntnisse in meiner Branche mit – aber dennoch ist man um jeden Cent froh, den man zu Beginn einsparen kann,“ erinnert sich die 34jährige an die Anfangszeit. „Für mich war von Beginn an klar: Ich werde ein kleines Büro in einem Business Center anmieten.“
Die Gründe lagen auf der Hand: „Ich musste und muss bis heute keine langfristigen Mietverträge eingehen. Damit brauchte ich im Business Plan auch kein Kapital für die Bedienung einer Verbindlichkeit einzustellen, die ich nicht einschätzen und schon gar nicht voraussehen konnte.“ Wie Ilona Ionescu geht es vielen Gründern – Markus Gelderblom ist Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht sowie Geschäftsführer bei Haus und Grund in Bonn/Rhein-Sieg. Er kennt die Fallstricke langfristiger Gewerbemietverträge nur zu genau: „Viele Unternehmensgründer kennen sich in den rechtlichen Dingen nicht aus, haben zum Beispiel noch nie etwas von dem juristischen Begriff „Verwendungsrisiko“ gehört. Das liegt nämlich im Bereich des Gewerbemietrechts vollständig beim Mieter. Selbst bei drohender Insolvenz besteht so gut wie nie ein außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters bei Gewerbemietverträgen – sodass die vertraglich festgelegte Zahlungspflicht auch dann besteht, wenn, salopp gesagt, das Geld alle ist. Dann ist guter Rat oft sehr teuer und es kann Existenz bedrohende Ausmaße annehmen. Jeder Mieter sollte sich darüber im Klaren sein, dass lange Zeiträume wie drei oder fünf Jahre nur sehr schwer zu überblicken sind und im Zweifel die ganze Zeit die Miete bezahlt werden muss – selbst dann, wenn die Räume nicht mehr benötigt oder genutzt werden.“
CEO der COLLECTION Business Center Group, Dr. André Helf, kennt die Problematik natürlich und stellt klar: „Vor solchen Risiken bewahren wir unsere Kunden. Wir wissen, dass viele von ihnen zunächst mal klein anfangen und ihr Geschäft ankurbeln müssen. Langfristige Kapitalbindung ist da keine Hilfe – es nutzt unseren Mietern und letztlich allen Partnern viel mehr, wenn sie das Geld in die Entwicklung ihrer Betriebe investieren können, wie zum Beispiel Produktneuheiten, Werbetätigkeit oder Präsentationsideen – und so ein trag- und leistungsfähiges Unternehmen aufbauen.“
Ilona Ionescu führt noch einen weiteren Nachteil der langfristigen Mietvertragsbindung an: „Die Nebenkostenabrechnung stellt ein großes Problem und einen Risikofaktor dar. Die finanziellen Belastungen sind teilweise unvorhersehbar – Beispiel Energiepreise. Strom oder Heizkosten werden langfristig immer teurer. Es sind Unbekannte, die wir Unternehmer nicht gerne sehen. Im Business Center gibt es das nicht. Hier ist alles klar geregelt. Ich kann auch, wenn es sein muss, mehr Fläche anmieten um beispielsweise zwei Angestellte unter zu bringen, die ich inzwischen brauche. Aber wer weiß, wie das Geschäft in zwei, drei Jahren läuft? Vielleicht brauche ich die Leute dann nicht mehr. Natürlich will ich dann auch nicht für den aktuell bestehenden Flächenbedarf bezahlen.“
Außerdem gibt es auch noch die potentielle Zinsfalle: „Je nachdem wie ich meine Kapitalbeschaffung gestalte, kann ich entweder flexible oder feste Zinsen und Kredit-Tilgungsraten vereinbaren,“ erläutert Ilona Ionescu, „im Moment sind die Zinsen immer noch eher niedrig. In ein paar Jahren ist das nicht mehr unbedingt so. Und dann? Wenn ich einen Kreditplan mit flexiblen Zinsen habe, kann mir das unter Umständen das Genick brechen, besonders wenn ich dann auch noch hohe Zahlungspflichten aus einem langfristigen Gewerbemietvertrag bedienen muss. Das Risiko brauche ich nicht, und es ist in Zeiten, da man im Business Center Büros ohne Langzeitbindung mieten kann, auch überflüssig.“
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